Regole per la gestione dei balconi condominiali

Le norme che definiscono il comportamento per la buona gestione del balcone condominiale distinguono una caratteristica fondamentale che riguarda l’architettura stessa dell’edificio: quella tra balcone aggettante o a incasso. Nel primo caso ci troviamo di fronte a una struttura che emerge dal profilo dell’edificio. Nel secondo, invece, è inclusa e non ha lati che emergono dalla facciata.

Questa prima precisazione ci permette di comprendere quale sia la condizione più delicata per chi si trova a gestire un condominio, vale a dire quella dei balconi aggettanti che espongono una parte dell’appartamento sulla facciata pubblica. In buona sintesi, il balcone resta una proprietà privata.

Ma è chiaro che influenza la vita degli altri occupanti, sia per le spese di rifacimento che per il decoro dell’immobile. Vediamo, quindi, quali sono le norme per la gestione del balcone condominiale.

Spese di rifacimento del balcone

La regola da osservare per risolvere questo nodo, che spesso diventa irrisolvibile nelle riunioni di condominio, è quello della proprietà privata. A chi appartiene lo sbalzo del balcone condominiale? Chi deve pagare le spese per la manutenzione del pavimento, il proprietario o la comunità?

La norma è chiara: il balcone, se è aggettante, è un prolungamento della proprietà privata dell’appartamento. Di conseguenza tutto ciò che serve alla manutenzione ordinaria e straordinaria è a carico del proprietario.

“I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani”.

Sentenza della cassazione n. 13509 del 27 luglio 2012.

Per i balconi condominiali aggettanti le spese di manutenzione della soletta, del cielino (la facciata sottostante) e della ringhiera sono del proprietario del relativo appartamento. A meno che non rappresentino un motivo estetico grazie alla presenza di stucchi e fregi: in questo caso le spese sono condominiali.

Mentre le spese di manutenzione della soletta per i balconi incassati sono da condividere con l’inquilino del piano sottostante dato che il pavimento del balcone è anche il soffitto dell’appartamento.

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Arrostire, friggere e barbecue

Una nota sul balcone condominiale: non esiste una vera e propria normativa per regolare le attività di cucina, frittura e barbecue ma si riprende quella che permette di tutelare il vicinato da esalazioni e fumi molesti. Tutto deve rientrare in quella che viene considerata la normale tollerabilità.

Arredo del balcone condominiale

Anche il modo in cui viene modificato il balcone in condominio deve essere regolato. L’inquilino può modificare questo spazio come crede a meno che non vengano intaccati due principi:

• l’estetica generale della facciata comune;
• la sicurezza degli inquilini e del pubblico.

Nel momento in cui si monta un mobile, una lampada o un qualsiasi arredo per il balcone condominiale, bisogna sempre valutare se questo interferisca con l’estetica generale della facciata comune.

Inoltre, l’aggiunta di vasi o altri elementi di decoro architettonico non devono rappresentare un possibile pericolo per chi attraversa lo spazio circostante. Tutti gli elementi devono essere ben ancorati e l’inquilino proprietario del balcone è sempre responsabile dei danni causati da ciò che può cadere dal balcone a meno che non si tratti di un evento fortuito e non prevedibile.

Il gocciolio (stillicidio) dei panni stesi sul balcone

Un altro aspetto molto importante per regolamentare i balconi condominiali: quello della comune convivenza. Uno dei punti più discussi, ad esempio, riguarda le regole per stendere i panni senza arrecare fastidio ai vicini.

Uno stendino che si posiziona sul pavimento del balcone è sempre ammesso? Certo, se non altro per la sua natura mobile e temporanea. Invece mettere i panni appesi ai fili mentre gocciolano non è consentito liberamente. Il continuo perdere acqua, infatti, può diventare motivo di denuncia per molestia. Le sentenze 6129/2017 e 8223/2018 della Suprema Corte si muovono in questa direzione: prima si strizzano i panni e poi si appendono fuori.

Quasi tutti i Regolamenti Comunali regolamentano, prevedendo anche sanzioni pecuniarie, il problema sia che si tratti di acqua per annaffiare le piante che lo stendere i panni ad asciugare.

Sbattere tappeti e tovaglie dal balcone

In questi casi dovrebbe essere il buon senso a regolare le attività su un balcone condominiale. Le regole da prendere come riferimento sono due: il disturbo della quiete pubblica e il lasciar cadere oggetti che in qualche modo possono danneggiare il prossimo. Sbattere tappeti e tovaglie dai balconi e dalle terrazze condominiali è vietato nel momento in cui l’attività viene svolta nelle ore di riposo, e con fare deciso.

In più non bisogna arrecare danno al prossimo facendo cadere oggetti o che possono incidere sul decoro degli spazi o dei beni degli altri condomini (ad esempio le briciole di cibo sui panni stesi).