Quali sono le riparazioni straordinarie in condominio?

Le riparazioni straordinarie in condominio sono necessarie per affrontare delle situazioni che incidono sulla qualità della vita dei residenti. Queste attività vengono effettuate per risolvere problemi importanti e urgenti, come ad esempio la riparazione di una perdita d’acqua o la sostituzione di un impianto comune.

Le spese straordinarie vengono approvate in sede di assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Ma c’è un problema di fondo da chiarire: quali sono gli elementi che ci permettono di definire con chiarezza i confini delle riparazioni straordinarie in condominio?

Cosa sono le riparazioni straordinarie?

Il riferimento a questo tipo di spesa appare nell’art. 1136 comma 4 c.c. in cui si riferisce che le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere approvate in assemblea. Ma in cosa consiste questa notevole entità? Secondo la Cassazione (sentenza n. 15/1982):

“In assenza di un criterio normativo di individuazione, deve ritenersi affidata ad una valutazione del Giudice rispetto alla quale l’estremo della proporzionalità tra spesa e valore dell’edificio configura non un vincolo e un limite alla discrezionalità ma un eventuale elemento di giudizio”.

Quindi, secondo la Corte di Cassazione che si è espressa sul tema, la valutazione della notevole entità relativa alle spese per le riparazioni straordinarie si definisce affrontando alcuni parametri decisivi:

• Somma richiesta per il lavoro.
• Rapporto tra la stessa e il costo delle comuni riparazioni.
• Importanza economica dell’immobile.
• Quanto della spesa ricada sui singoli condòmini.

Tutto questo avviene perché c’è la necessità di un’adeguata ponderazione nell’adottare delibere atte a incidere in modo decisivo sulla gestione del condominio. Non sussiste, quindi, equivalenza a priori tra la natura di lavori e il concetto di manutenzione straordinaria di notevole entità: tutto può essere valutato in base al contesto.

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Qualche esempio di spesa straordinaria

Con spesa straordinaria intendiamo tutto ciò che rientra negli interventi straordinari per le aree comuni del condominio. Quindi, per avere un’idea chiara, parliamo della sostituzione di una caldaia o dell’ascensore, del rifacimento del tetto o della facciata. Non sono incluse le attività inerenti al singolo appartamento. Importante ricordare che anche le innovazioni, e non solo le riparazioni, rientrano nelle spese straordinarie del condominio.

Spese straordinarie a carico del proprietario

A questo punto potrà sembrare giusto chiedersi chi deve pagare eventuali spese straordinarie in condominio: il proprietario di casa o chi occupa l’appartamento, quindi l’inquilino? La regola è piuttosto semplice.

Salvo accordi particolari, le spese straordinarie sono a carico della proprietà. Perché sono a suo carico gli importi da investire per consentire all’inquilino di usare appieno del locale per cui sta pagando. D’altro canto le spese accessorie e ordinarie sono un dovere di quest’ultimo, quindi di chi occupa l’appartamento.

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Come si approvano le spese straordinarie?

Le spese straordinarie, come suggerito dall’art 1136 del c.c. nel secondo e quarto comma, devono essere approvate dalla maggioranza dei proprietari di unità immobiliari che costituiscono almeno la metà del valore dell’edificio stesso. Tutto questo avviene durante un’assemblea convocata appositamente. In altri casi le spese straordinarie possono essere approvate insieme ad altre questioni.

In ogni caso è importante che tutti i proprietari siano informati della proposta di sostenere alcune spese straordinarie e abbiano la possibilità di esprimere il loro parere durante l’assemblea.